Một chuỗi nghiên cứu mới nghiên cứu về hậu quả, cả ở Trung Quốc và các nước giàu.
Mối quan tâm của những người theo chủ nghĩa kinh tế đối với đất đai đã tăng giảm theo thời gian. Đối với các nhà kinh tế chính trị thế kỷ 18 và 19, nó là trung tâm để hiểu thế giới. Họ tin rằng việc phân phối tiền thuê đất có thể giải thích khoảng cách ngày càng lớn giữa người giàu và người nghèo và tất cả các loại bệnh kinh tế khác. Các nhà kinh tế ít quan tâm đến đất đai trong thế kỷ 20. Tuy nhiên, kể từ đầu thiên niên kỷ,ngày càng nhiều tranh luận về tác động của luật khu vực hạn chế (một số khu vực sẽ có những hạn chế nhất định) đối với sản lượng kinh tế của các thành phố. Cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã làm gia tăng những nghiên cứu về hậu quả của sự sụt giảm tài sản. Bảng cân đối kế toán của các ngân hàng có xu hướng suy yếu và các chủ nhà lo lắng chi tiêu ít hơn, có khả năng gây ra suy thoái kinh tế. Đặc biệt, vụ sụp đổ nhà ở ở Mỹ trong giai đoạn 2007-09 đã được nghiên cứu nhiều.
Trong những năm gần đây, một hướng nghiên cứu khác đã xuất hiện, giống như các nhà kinh tế chính trị ngày xưa, quy nhiều căn bệnh kinh tế lâu đời là do đất đai. Nó khám phá mức độ ảnh hưởng của giá đất cao và tăng lên đến việc cho vay, đầu tư và cuối cùng là năng suất, đồng thời phần lớn xem xét kỹ sự bùng nổ bất động sản kéo dài của Trung Quốc. Kết luận đáng lo ngại là giá bất động sản tăng cao cũng có thể gây ra những tác động tiêu cực đến nền kinh tế, bằng cách lấn át đầu tư hiệu quả và dẫn đến phân bổ vốn sai lầm. Trong những trường hợp cực đoan nhất, giá đất tăng cao có thể là nguyên nhân dẫn đến sự chậm lại kéo dài trong tăng trưởng năng suất.
Bất động sản là loại tài sản lớn nhất trên thế giới. Vào năm 2020, nó chiếm khoảng 68% tài sản phi tài chính của thế giới (bao gồm nhà xưởng, máy móc cũng như tài sản vô hình, chẳng hạn như sở hữu trí tuệ). Đất đai, chứ không phải các công trình kiến trúc được xây dựng trên đó, chiếm hơn một nửa trong số 68% đó. Khi giá trị tăng vọt, tỷ lệ đất đai trong tài sản phi tài chính đã tăng mạnh ở một số quốc gia (mặc dù có rất ít dữ liệu được báo cáo). Ví dụ, ở Anh, tỷ lệ này đã tăng từ 39% năm 1995 lên 56% vào năm 2020.
Bởi vì đất đai có thể dễ dàng được định giá và không thể cất giấu hoặc phá vỡ nên đây là tài sản thế chấp tốt để vay. Vì vậy, khi giá cả tăng lên, như đã từng xảy ra ở hầu hết các nơi trong vài thập kỷ qua, tác động ban đầu là thúc đẩy hoạt động cho vay và kinh tế. Các hộ gia đình có thể sử dụng tài sản ngày càng có giá trị của mình để vay với lãi suất thấp hơn mức bình thường. Các công ty sở hữu đất cũng có thể tiếp cận nguồn tài chính dễ dàng hơn. Việc nắm giữ tài sản nhiều hơn cũng khiến mọi người cảm thấy thoải mái hơn khi tiêu tiền.
Nhưng việc sử dụng đất làm tài sản thế chấp cũng có những tác động có hại, đặc biệt ở những nơi mà ngân hàng đóng vai trò lớn trong việc cấp vốn cho các công ty. Khả năng vay vốn của doanh nghiệp có xu hướng được xác định bởi tài sản hiện có của họ hơn là tiềm năng sản xuất của họ. Và những người sở hữu đất thấy việc vay ngân hàng dễ dàng hơn nhiều so với những người có nhiều tài sản vô hình. Một bài báo xuất bản năm 2018 của Sebastian Doerr thuộc Ngân hàng Thanh toán Quốc tế cho thấy các công ty Mỹ niêm yết có nhiều tài sản thế chấp hơn có thể vay và đầu tư nhiều hơn các đối thủ cạnh tranh, mặc dù họ hoạt động kém hiệu quả hơn. Những tác động này cũng thể hiện rõ ở Tây Ban Nha ngay trước cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu. Trong nghiên cứu được công bố năm ngoái, Sergi Basco của Đại học Barcelona và David Lopez-Rodriguez và Enrique Moral-Benito của Ngân hàng Tây Ban Nha lưu ý rằng các nhà sản xuất sở hữu tài sản ở nước này có xu hướng nhận được nhiều tín dụng ngân hàng hơn các công ty khác.
Giá bất động sản tăng cũng có thể ngăn cản việc cho vay hiệu quả và dẫn đến việc phân bổ vốn không hợp lý. Khi thị trường nhà đất bùng nổ, các ngân hàng có xu hướng tham gia nhiều hơn vào việc cho vay thế chấp. Nhưng do người cho vay phải đối mặt với những hạn chế về vốn nên điều này thường đi kèm với việc giảm cho vay đối với doanh nghiệp. Hiệu ứng này được minh họa bằng nghiên cứu được công bố vào năm 2018 bởi Indraneel Chakraborty thuộc Đại học Miami, Itay Goldstein thuộc Trường Wharton thuộc Đại học Pennsylvania và Andrew MacKinlay của Virginia Tech. Bài báo xem xét dữ liệu từ Mỹ từ năm 1988 đến năm 2006, phát hiện ra rằng sự gia tăng độ lệch một tiêu chuẩn trong giá nhà ở những khu vực có ngân hàng có chi nhánh đã làm giảm tốc độ tăng trưởng cho vay đối với các công ty vay từ cùng một ngân hàng tới 42%. Tổng vốn đầu tư do các công ty bị ảnh hưởng thực hiện đã giảm 21%. Những hiệu ứng lấn át như vậy có thể cũng rất lớn ở những nơi khác, khi các ngân hàng trên khắp thế giới giàu có đã tăng mạnh hoạt động cho vay thế chấp. Trên 17 nền kinh tế tiên tiến, tỷ lệ thế chấp trong tổng các khoản vay ngân hàng đã tăng từ 32% năm 1952 lên 58% vào năm 2016 (năm gần nhất có dữ liệu).
Bất kể tác động của giá đất cao ở phương Tây là gì, quy mô của vấn đề ở Trung Quốc thậm chí còn lớn hơn, vì các nhà đầu tư nước này rất khao khát bất động sản. Một loạt nghiên cứu gần đây cho thấy giá đất cao ở Trung Quốc khiến ngân hàng chuyển hướng cho vay khỏi các nhà sản xuất đèn chiếu sáng và giảm chi tiêu cho nghiên cứu và phát triển của các công ty niêm yết; chúng dường như cũng dẫn đến việc tái phân bổ tài năng quản lý cho lĩnh vực bất động sản. Một kết quả đặc biệt nổi bật đến từ một bài báo xuất bản năm 2019 của Harald Hau thuộc Đại học Geneva và Difei Ouyang thuộc Đại học Kinh doanh và Kinh tế Quốc tế ở Bắc Kinh, dựa trên dữ liệu từ các nhà sản xuất ở 172 thành phố của Trung Quốc. Nghiên cứu kết luận rằng giá bất động sản tăng 50% sẽ làm tăng chi phí đi vay, giảm đầu tư và năng suất, đồng thời dẫn đến giảm 35,5% sản lượng giá trị gia tăng của doanh nghiệp.
Kết luận:
Kết luận rằng giá bất động sản tăng cao có thể cản trở hoạt động kinh tế mang lại những hàm ý quan trọng về cách các nhà hoạch định chính sách nên xử lý việc đầu tư vào đất đai và nhà ở. Ví dụ, việc khuyến khích xây dựng nhà ở nhiều hơn sẽ giúp giảm bớt giá trị tài sản thế chấp. Việc hạn chế quyền sở hữu nhiều tài sản sẽ làm thay đổi việc phân bổ tài sản thế chấp đó. Và việc hạn chế số lượng các khoản cho vay thế chấp mà ngân hàng có thể thực hiện có thể dẫn đến nhiều tín dụng hơn được chảy vào các mục đích sản xuất.
Một ý tưởng tham vọng hơn sẽ là đánh thuế giá trị đất, bằng cách hạ thấp giá trị thị trường của đất, có thể làm giảm tính hấp dẫn của nó như một tài sản thế chấp. Một loại thuế như vậy, buồn cười thay, lại là mục tiêu của nhiều nhà cải cách thế kỷ 18 và 19 khi họ tìm kiếm một xã hội bình đẳng hơn. Nỗi ám ảnh mới về đất đai có thể làm sống lại một ý tưởng cũ.